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北京四月入冬

时间:2018-04-08 23:57来源: 作者:admin 点击: 69 次
北京四月入冬 2018-04-0810:37来源:格隆汇房地产/产权 原标题:北京四月入冬作者:你包叔北京已多年未见那种雪片大如松鼠尾巴的大雪。憋了一个冬天,清明假期前的北京,终于飘起雪,和雹子。雪落在胡同是份乡愁;落在国贸桥,却是场泥泞的晚高峰。雪化后,北平现了原形,成了昌平。气温也从二十几

北京四月入冬

2018-04-08 10:37来源:格隆汇房地产/产权

原标题:北京四月入冬

作者:你包叔

北京已多年未见那种雪片大如松鼠尾巴的大雪。憋了一个冬天,清明假期前的北京,终于飘起雪,和雹子。

雪落在胡同是份乡愁;落在国贸桥,却是场泥泞的晚高峰。雪化后,北平现了原形,成了昌平。气温也从二十几度骤降至零度。

在这一天,感受到一阵严寒的,不仅有光腿美如画的姑娘,还有即将在春雪里裸奔的北京地产商们。

清明假期前一天,北青网小心翼翼披露了一份政策稿的部分内容:

限价商品房或改10%的共有产权房;市场无论冷暖,买房一律摇号。

这跟你包叔过去半个月听到的小道消息基本一致。

如果这条楼市新政实施,对于北京而言将是一场暴雪。房地产逻辑也发生根本性变化,楼市十年来最大的变局即将发生。

像一年前的千年大计一样,很多事仍处于孕育的前夜。但它将引起的震动,早积蓄在头顶上。

2004年一个雪天,诗人尹丽川去后海喝酒,回来在博客上写了句话:

一下雪,北京就变成了北平。

大雪过后,一夜回到解放前。

你包叔知道,已经有几家大开发商接到了有关部门的口头通知,被告知他们正在起草一份专门针对限价商品房的政策。政策基本上和北青网描述得一致:

1. 对于上市时销售限价与市场价差价较大的(暂定超过10%,可根据市场变化等适时调整)的限价商品房项目,由市保障房中心将项目可售住房收购后转化为共有产权住房,面向具备共有产权住房资格的家庭出售。

2. 对于差价不大的限房价项目,面向具备购房资格的家庭公开摇号销售。

在这个城市的大多数人可能并不明白这个政策一旦付诸现实,意味着什么。他们很多人甚至搞不懂什么是限价商品房。

北京是一座房屋种类千奇百怪的城市,有一年你包叔去中原地产找一位副总玩,他正和同事研究一个二手房的产权性质,研究了一天,“北京有央产房、军产房、经适房等二十多种产权的房子。”

但是以后,北京的商品房市场上将只剩下了两种房子。2017年,北京卖了创纪录的2795亿元土地,这些土地上只能盖两种房子——限价商品房和共有产权房。

限价商品房是政府在土地拍卖时,事先限定了将来商品房销售的最高价和均价。在这个基础上,开发商再对地块的价格进行竞拍。

北京从2010年开始有过这种尝试,楼市步入癫狂的2016年,为抑制高房价,这种地块被北京政府作为主力产品推出。

现在,这位卖出大量限价商品房土地的卖家,琢磨着毁约——当初设定的销售价如果低于市场价,就收回一部分产权再卖;如果和市场价差不多,就摇号卖。

令地产商们感到一阵阵哆嗦的意见稿,已经要变成现实了。北青网说,北京三环内一限价商品房项目被要求以摇号方式销售。

这个热门限价房项目,可能就是西二环右安门外的佑安府项目。

限价房摇号,这肯定是趋势。过去一年全国限价的房子都成了关系户的狂欢。从杭州到成都,从南京到北京,都出现了房号黑市,一个房号可以卖到二十万甚至更多。去年北京被限价的华润昆仑域和招商中国玺,一个号叫到了一百万还买不到。

这些城市最后都走向了摇号。甚至可以说,未来所有一二线城市紧俏的商品房,官方摇号是必然。佑安府的摇号据说将由房管局直接监督、组织,使用全市统一的摇号软件。分批公开摇号,一次最多摇20%的房源。

在打击黑市上,还从来没有胳膊拧得过大腿的先例。黑市里卖房号被抓住,顶多是个里应外合的民事案件;但是如果摇号的公证人员做手脚,那可是刑事案件。

但限价商品房收回改共有产权房这个方案,真是让所有人当时就震惊了。一旦实施,一夜回到解放前的,可能不仅仅是去年拿地的地产商了。用你包叔的亲密战友珂老板的话来说:

一纸行政命令,分分钟就能把你我的认知颠覆。

如果限价房改共产房,北京楼市将一夜从盛夏入严冬。

销售价高出市场评估价的,让你摇号卖;销售价低于市场评估价,政府收回一部分产权。如这种政策真祭出的话,要跳楼的地产商可能不只一两家。

你包叔粗略统计了下,目前京城涉及到限价房项目的地产商共有56家,涉及2017年拍卖的59块地,和2018年拍卖的9块地,涉及货值超过2000亿。

手里存货最大的地产商,是旭辉、万科和龙湖。

生活的真相就是无论你坐在桌子哪一边,火锅里冒出来的烟都往脸上飘。地产商们吃着火锅唱着歌,突然天灵盖就迎来一记棒喝。

地产商此前削尖脑袋冲进土地市场,高成本拿了限价房的土地。拼了一两年,现在眼瞅着很多项目到了预售条件了,监管者把口一收,他们只能眼睁睁看着心血付之东流。

但土地拍卖协议是一纸契约。卖地时招手让你进去,房子要卖时,卖方一拍脑门要回购回去。

老乡,《物权法》了解一下?

政府打限价房的主意,跟5年25万套共有产权房计划受到严峻挑战有重要关系。共有产权地块不受开发商待见,今年以来,已经有4宗共有产权地流拍,粗略计算。仅一季度,就有超过3000套共有产权房供应计划落空。

土地招拍挂遇冷,共有产权房计划自然面临一定困难。作为替代品,收购限房价项目做共有产权房的方案出炉了。房住不炒,政府也希望用这种方式,降低大家炒作限房价项目的热情。

就像之前政府支持自住房业主“拆墙”的逻辑一样,如果一项政策能让大多数人民满意,牺牲一小部分人的利益,也是值得的。

算大账,一纸行政命令,能让共有产权房计划目标更近一步,同时博得千万人民的热烈拥护,那开发限价房项目的地产商,当了韭菜也就怨不得别人了。

人民真的拥护共有产权房吗?

3月1号,北京海淀首个共有产权房项目中铁碧桂园开盘。

地处寸土寸金的海淀西北旺地区,户型方方正正,精装修才卖35000元一平米,是同地段价格的一半。通过审核并参与摇号的家庭户数达到了近三万户,68个人抢一套房。结果431套房子,现场选房轮到1600号,才全部售罄。

70%有资格选房的人,放弃这个共有产权房。他们弃购共有产权房的理由千奇百怪,有点说准备不充分,有的说户型不对味。后来有个朋友跟你包叔说,最重要一点是:

花了几百万买的房子,最后有三分之一还不是自己的。好比自己辛辛苦苦娶个媳妇,隔壁老王隔三差五还过来打一炮,最可气的是这事你还知道。

千年后再回首,人们或会发现,2017年横空出世的一些事,将会深刻影响中国未来多年。

有三件影响基本面的事需要说一下。

第一件是去年4月1日,千年大计出台。租售并举,不搞土地财政,严禁炒房。中国有了第一块实验田,战略意义突破了经济范畴,上升到更深层次。

第二件是去年夏天,北京自住房业主“拆墙”。只交三块钱物业费的自住房业主,打土豪分田地,要去占交十块物业费的商品房业主的便宜。政府最后坚定地站在自住房业主这边。

第三件是北京去年宣布,未来5年要完成25万套共有产权住房。

这三件事当时看起来并没有联系。但上周你包叔看到那份名为《关于加强限房价项目销售管理的通知》的意见稿,及认真学习完北青网那篇政策报道,才想明白这三件事的潜在联系。

千年大计一周年后,实验田的先进经验开始传到100多公里开外的北京城。

共有产权房五年内不能买卖,想变回商品房还要从庄家手里按市价回购剩余产权;或五年后按庄家指定价格卖回给政府。这意味着,共有产权房彻底没有投资属性,但对于购房者而言,拼尽一生积蓄要接盘的,是一个没有升值潜力的房子。

别说北京人民了,全人类上蹿下跳、打打杀杀这么些年,不就围绕着“产权”二字?

如果四五百万平米的限价商品房,真的都被政府收回改成共有产权房的话,未来一到两年内,北京城几乎没有多少新增的商品房供应,市场供应几乎全部为共有产权房。

你包叔的好朋友大伟说:

打死也不相信政府会出这样的政策,因为这个政策杀伤力度太大了。

但看看北京楼市的存货。3月底北京2015年至今在售的商品房存量面积仅为345万平米,市场存量处于近几年的最低位。限价商品房都变成共有产权房的话,北京楼市可能没有几个真正纯商品房项目了。

身处这座城市的2170万人,大多数还一无所知。

大量推共有产权房,这种做法看似为大多数刚需考虑,但实际结果却是市场将不“市”,真正的商品房越来越稀缺,水位继续上涨,似乎也将是大概率的事。

据说有英国科学家最新研究发现,植物不但有感觉,甚至还有幻觉。譬如一些韭菜就认为自己是股民,是区块链参与者,也是房地产调控的受益者。

千年大计让人看明白,这个中国第一实验田只为那些长期扎根的人敞开,炒房者根本无处下手。一年后,实验田里房住不炒的丰富经验,也在对外输出中。有形之手正渗透到各行各业毛细血管里。

2017年发生的那三件事,看起来与今天的一切都没关系。但实际上,今天发生的一切都与它有着千丝万缕的联系。

2018年还应该值得关注的,是建省三十周年的海南的千年大计。三十四年前,一位领导到海南视察,是这样对海南干部说的:

加速海南开发建设,中央拿不出钱,只能依靠充分调动海南全体干部和广大群众的积极性。中央可以给政策,而一条最重要的政策就是‘不管’。

来源:包邮区返回搜狐,查看更多

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